Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
mức giá khiêm tốn, chỗ ở sạch sẽ và những tiện nghi cần thiết cho sinh hoạt
hằng ngày.
1.2.4. Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết và quyền sở hữu
- Phân loại khách sạn theo mức độ liên kết: Căn cứ vào mức độ liên kết
giữa các khách sạn người ta phân chia khách sạn thành hai loại cơ bản: khách
sạn độc lập và khách sạn tập đoàn.
• Khách sạn độc lập;
• Khách sạn tập đoàn.
- Phân loại khách sạn theo hình thức sở hữu: Căn cứ vào hình thức sở
hữu người ta chia các khách sạn theo các loại sau:
• Khách sạn tư nhân;
• Khách sạn nhà nước;
• Khách sạn liên doanh với nước ngoài;
• Khách sạn 100% vốn nước ngoài;
• Khách sạn cổ phần.
2. TỔNG QUAN VỀ TĐG KHÁCH SẠN
2.1. Một số khái niệm trong định giá BĐS
2.1.1.Quyền sở hữu
Gồm có các quyền
- Quyền chiếm hữu: Là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng: Là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài
sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.
- Quyền định đoạt: Là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu
tặng, cho, cho vay, để thừa kế,… hoặc không thực hiện các quyền đó.
Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho
phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của
chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích
từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ
thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét
đến tình trạng pháp lý của tài sản.
2.1.2.Giá trị
Giá trị của tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Giá trị của hàng hóa dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4
yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích, tính khan hiếm, có nhu cầu và tính có
5
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trường của hàng
hóa đó không tồn tại.
- Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng
hóa, dịch vụ có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người. Đối với từng loại
tài sản tính hữu ích có sự khác nhau, nó quyết định đến giá trị của tài sản.
- Tính khan hiếm của tài sản, hàng hóa thể hiện ở khả năng cung ứng,
không đáp ứng đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại một thời
điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài
sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hóa
sẽ có giá trị cạnh tranh cao hơn.
- Tính có nhu cầu có nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường, cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng
hóa trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản,
hàng hóa tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại.
- Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền
kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu
cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài
sản, đặc biệt đối với động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di
chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền
sử dụng của tài sản.
2.1.3.Giá trị thị trường
Nội dung giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn số 01 “Gía trị thị trường làm
cơ sở cho TĐG tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
ngày 18/ 44 / 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam).
Định nghĩa: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ
được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình
thường”.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán
và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân
6
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị
trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan
tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài
sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu
quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào
những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
2.1.4.Giá trị phi thị trường
Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản: (Theo tiêu chuẩn số 02 “Giá
trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản” được ban hành theo Quyết định
số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính).
Định nghĩa: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được
xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua
bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị
tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị
đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị
để tính thuế ”.
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua
bán trên thị trường của tài sản đó.
2.1.5.Chi phí
Chi phí: Là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một tài sản. Có
thể là giá mua hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng công trình trên khu
đất và đưa vào sử dụng.
- Đối với người mua: Chí phí là mức giá được trả cho hàng hóa, dịch vụ.
- Đối với người sản xuất: Chi phí là chi phí vật tư, lao động, chi phí
giám sát, quản lý hành chính,… để tạo ra hoặc sản xuất ra sự hữu ích của
hàng hóa, dịch vụ.
Trong một số điều kiện chi phí có thể là một phương án tiện lợi để đo
lường của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi và chỉ
khi các công trình tiêu biểu sử dụng tốt nhất và cao nhất, chi phí đó phải là
chi phí hợp lý, bởi vì trong thực tế có những chi phí không tạo nên giá trị của
7
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
công trình. Chẳng hạn chi phí hao tổn do thời gian thi công kéo dài không cần
thiết, hoặc do sai sót trong thiết kế hay thi công làm cho chí phí tăng lên.
2.1.6.Thu nhập
Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các BĐS được tạo lập nhằm mục
đích kinh doanh, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng
của các nhà đầu tư.
2.2. Các yếu tố tác động đến giá trị khách sạn
Cũng như các BĐS khác, khách sạn chịu sự tác động của nhóm yếu tố vĩ
vô và vi mô.
- Nhóm các yếu tố vĩ mô: Chính sách nhà nước, các yếu tố kinh tế chung
của quốc gia địa phương, cung cầu BĐS và các yếu tố tâm lý xã hội.
- Nhóm các yếu tố vi mô: Chi phí, sự hữu dụng, các yếu tố vật chất.
2.3. Nguyên tắc hoạt động định giá khách sạn
2.3.1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại
và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá BĐS.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và
bảo hộ;
- Về mặt sử dụng, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
8
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Trong thực rế, nhiều trường hợp việc xác định cơ hội sử dụng cao nhất và
tốt nhất cũng không phỉa đơn giản, việc đó còn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ
quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng chủ đầu tư.
2.3.2.Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm: Những người mua thận
trọng sẽ không trả sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu
anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể mua một tài sản tương tự như vậy để
thay thế.
Theo nguyên tắc này TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi
phí sản xuất các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm cơ sở để so
sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Tuy nhiên trong thực tế nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương
tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy,
TĐV cần điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính
chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất.
2.3.3.Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sơ đề ra nguyên tắc là ở chỗ giá trị của một tài sản được quyết định
bởi những lợi ích mà nó sẽ đem lại cho người sử dụng. Vì vây, để định giá
một cách hợp lý và chính xác, TĐV phải dự kiến được những lợi ích mà nhất
thiết phải dựa vào khoản lới ích đó để ước tính giá trị tài sản. Hơn nữa, định
giá thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể
đem lại trong tương lai.
2.3.4.Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản
tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ tài sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của tài sản
mà nó tham gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
BĐS có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
2.3.5.Nguyên tắc cung-cầu
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là dựa vào giá
trị thị trường. Thao nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định
bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu
không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà
lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung
9
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc
độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung
và ngược lại.
2.3.6.Một số nguyên tắc khác
Cũng giống như các tài sản khác, ngoài các nguyên tắc trên, thì việc thực
hiện định giá khách sạn còn phải tuân thủ các nguyên tắc như:
- Nguyên tắc cạnh tranh.
- Nguyên tắc thay đổi.
- Nguyên tắc phù hợp.
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm,
- …
2.4. Quy trình định giá khách sạn
Cũng giống như tất cả các loại tài sản khác thì quy trình định giá giá trị
của khách sạn cũng gồm 6 bước.
- Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
- Khảo sát hiện trường, thu thập tài liệu về BĐS
- Phân tích thông tin về BĐS
- Lựa chọn phương pháp định giá
- Xác định BĐS, viết báo cáo định giá
- Lập hồ sơ và chứng thư định giá
2.5. Các phương pháp định giá khách sạn
2.5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Theo tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh (Ký hiệu: TĐGVN 07)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm
2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam
thì:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản TĐG đã giao dịch thành công
hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với thời
điểm TĐG để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài
sản cần TĐG, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
10
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần TĐG đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và
tài sản cần TĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo
sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần TĐG, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản
cần thẩm định.
- Những ưu điểm, nhược điểm.
• Ưu điểm:
Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì
nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình toán, mà dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về
giá trị.
Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có
cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan quản lý công
nhận.
Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác. Thông thường TĐV
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để
định giá BĐS.
• Nhược điểm:
Cần thiết phải có thông tin rõ ràng, nếu không có thông tin thị trường
về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. Trong điều kiện thị
trường luôn biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một
thời gian ngắn.
Chứa đựng yếu tố chủ quan.
2.5.2.Phương pháp chi phí
Tiêu chuẩn số 08- Phương pháp chi phí (Ký hiệu: TĐGVN 08) (Ban
hành kèm theo Quyết định số 129/ 2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam thì:
11
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
- Phương pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản TĐG để xác định giá trị thị trường của tài sản
TĐG.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là
đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác
định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có
liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của
công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần TĐG bằng cách cộng (+) kết quả
bước 1 và kết quả bước 4.
- Những ưu điểm, nhược điểm.
• Ưu điểm:
Được dùng để định giá BĐS khi không có những chứng cớ thị trường
để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo
ra.
Phương pháp này thích hợp cho định giá các BĐS dùng cho mục đích
riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu,…
• Nhược điểm:
Do phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên những
hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng là những hạn chế của
phương pháp chi phí.
Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng các bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể trở nên rất chủ quan. Trên thực
tế, chưa có phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính
giảm giá.
12
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh
nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.
2.5.3.Phương pháp thặng dư
Tiêu chuẩn số 10- Phương pháp thặng dư (Ký hiệu: TĐGVN 10) (Ban
hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam thì:
- Phương pháp thặng dư là phương pháp TĐG mà giá trị thị trường của
tài sản TĐG được xác định bằng căn cứ giá trị hiện có bằng cách ước tính của
sự phát triển giả định. Là ước tính tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi
tổng các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
- Công thức: V = DT – CP
Trong đó: V: giá trị BĐS cần định giá.
DT: tổng doanh thu giả định.
CP: tổng chi phí giả định.
- Các bước tiến hành:
Bước 1:Xác định mục tiêu kinh doanh và cách thức khai thác mảnh đất là
sử dụng cao nhất và tốt nhất (phản ánh kinh doanh dựa vào nghiên cứu thị
trường).
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của phương án kinh
doanh (dự án).
Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của
dự án. Quy đổi chi phí đầu tư của dự án về thời điểm hiện tại.
Bước 4: Ước tính giá đất bằng giá trị của bước 2 trừ đi bước 3.
- Những ưu điểm và nhược điểm.
• Ưu điểm.
Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển;
Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu;
Phương pháp này mô phỏng lại cách phân tích, đánh giá các cơ hội đầu
tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền thuê tối thiểu khi thực hiện dự án phát triển.
• Nhược điểm.
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất;
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều
kiện của thị trường;
Giá trị còn lại nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán;
13
Chuyên đề tốt nghiệp thực tập
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả
các khoản mục khác nhau.
2.5.4.Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (Ký hiệu: TĐGVN 09) (Ban
hành kèm theo quyết định số /2008/QĐ – BTC ngày tháng năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài Chính) của hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam.
Phương pháp thu nhập là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài
sản hoặc BĐS thành giá trị hiện tại của của tài sản để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần định giá.
Tỷ suất vốn hóa: Là tỷ số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập
và giá trị của tài sản đó. Là tỷ suất lợi tức mong đợi trong một năm hoạt động
trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài
sản.
Tỷ suất chiết khấu: Là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập
dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước
tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển
hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích
hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng
với mối loại tỷ suất vốn thích hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu
nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp:
V = I/R hoặc V = I x GI
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét