Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
tng lờn v cht lng ca nhõn dõn .Nh chung c cao tng theo d ỏn c xõy dng
ó to ra din mo mi cho ụ th vn minh vi s ng b v h tng k thut, vi s
ng b v cnh quan mụi trng nờn ó c xó hi chp nhn. Hn na, xõy dng nh
chung c cng hỡnh thnh np sng ụ th vn minh, hin i. i vi Vit Nam, ch
trng phỏt trin chung c cao tng s to c hụ cho cỏc ngnh xõy dng tip cn vi tin
b khoa hc k thut , to ngun ngõn sỏch ln cho nh nc.
2/ S cn thit phi qun lý chung c:
Trc õy, do vic thc hin qun lý chung c theo hỡnh thc bao cp, cụng tỏc qun lý
buụng lng ó lm ny sinh nhiu hin tng tiờu cc nh: ngi s dng t ý sa cha,
c phỏ, ci ni din tớch, xõy them b nc lm nh hng n kt cu cụng trỡnh, dn
n lỳn nh, gõy bin dng, nt v kt cu , thm dt mỏi nh v sinh Nh nc cha
cú quy nh rừ rng v u t cho cụng tỏc duy tu, bo dng nh k dn vic trong quỏ
trỡnh s dng cỏc hng mc k thut ó ht niờn hn s dng li khụng c sa cha, duy
tu, ch sau 10 nm s dng hu nh ton b h thng k thut nh cp thoỏt nc, x rỏc
u h hng nng , phi sa cha li gn ht , thi gian s dng thc t s ch cú th t 75
-> 80%tui th thit k cỏ bit cú nh mi s dng c 50% tui th thit k ó buc phi
phỏ b. Hn na,nh chung c cao tng mi, v mt k thut c vn hnh nhmt nh
mỏy ng b vi cỏc trang thit b, k thut hin i,phc tp, ũi hi mt c ch duy tu,
bo dng nghiờm ngt. Hin nay, cựng vi s phỏt trin ca t nc, i sng vt cht
v tinh thn ca ngi dõn ngy cng nõng cao. Do vy, vic xõy dng nh chung c cao
tng phi kt hp ng thũi h thng dch v v nõng cao cụng tỏc qun lý,xõy dng mt
c ch qun lý ng b. ú l mt yờu cu ht sc bc bỏch v cn thit t ra trong giai
on hin nay.
3/ Nhng quy nh phỏp lý v qun lý chung c:
Quy ch qun lý s dng nh chung c c ban hnh kốm theo Quyt nh s 10/
2002/ Q- BXD ngy 3 thỏng 4 nm 2003 ca B trng Bn Xõy dng.
3.1/ Cỏc quy nh chung:
3.1.1/ Ch u t l ngi chỳ s hu hoc c giao qun lý s dng vn, huy
ng vn thc hin u tuu xõy dng nh chung c theo quy nh ca phỏp lut.
- 4 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
3.1.2/ Phn s hu riờng trong nh chung c bao gm phn din tớch bờn trong
cn h (bao gm c din tớch ban cụng, lụ gia gn lin vi cn h ú), phn din tớch
khỏc
nh: ca hang, ki-t, siờu th, vn phũng v nhng phn khỏc c cụng nhn l
s hu riờng theo quy nh ca phỏp lut.
3.1.3/ Phn s hu chung trong nh chung c bao gm phn din tớch cũn li (tr
phn din tớch thuc s hu riờng), phn khụng gian v h thng kt cu chu lc,
trang thit b k thut dựng chung trong nh chung c (khung ct, sn, mỏi, sõn
thng, hnh lang, cu thng b, thang mỏy, ng thoỏt him, lng s rỏc, hp k
thut,ni xe, h thng cp in, nc, gas, thong tin liờn lc, phỏt thanh, truyn
hỡnh, thoỏt nc, b pht,thu lụi, cu ho ): H thng h tng k thut ngoi nh
gn vi nh chung c ú.
3.1.4/ Doanh nghip qun lý nh chung c l doanh nghip c thnh lp v
hot ng theo quy nh ca phỏp lut thc hin vic qun lý v cung cp cỏc dch
v nh chung c.
3.1.5/ Ni dung ca vic qun lý s dng nh chung c:
Vic qun lý s dng nh chung c theo phỏp lut hin hnh gm cỏc vn sau:
a/ V s hu nh chung c
Theo quy nh ti Quy ch qun lý v s dng nh chung c thỡ nh chung c hin nay
c phỏp lut cụng nhn tn ti di cỏc hỡnh thc s hu sau:
Nh chung thuc s hu Nh nc, trong ú cỏc h ký hp ng thuờ nh vi c quan
qun lý nh.
Nh chung thuc s hu ca cỏc t chc chớnh tr, xó hi, t chc kinh t, trong ú
cỏc h ký hp ng thuờ nh vi ch s hu nh ú
Nh chung thuc s hu t nhõn gm :nh chung ca mt ch s hu , nh chung
thuc s hu nhiu ngi (ng s hu) , nh chung cú nhiu ch s hu
Nh chung cú nhiu hỡnh thc s hu ,l nh cú hai hoc ba hỡnh thc núi trờn
b/ ng ký nh chung c:
- 5 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
Theo phỏp lut hin hnh thỡ tt c nh ti ụ th u phi c ng ký quyn s hu
. Quy ch qun lý v s dng nh chung ti ụ th quy nh khỏ rừ ngha v v trỏch
nhim ng ký nh chung c thuc v ch s hu. C th l nh chung phi c ng
ký ti U ban nhõn dõn phng , th trn , ni cú nh ú .Ngi cú trỏch nhim ng ký
nh chung quy nh nh sau:
*Nh chung thuc s hu ca mt ch thỡ ch s hu cú trỏch nhim ng ký . Nu
nh thuc s hu ca t chc chớnh tr , xó hi , t chc kinh t thỡ t chc ú ng ký .
Nu nh thuc s hu t nhõn thỡ ch s hu ng ký . Nu nh thuc s hu nh nc
thỡ c quan , t chc c giao nhim v qun lý nh ú ng ký .
Nh chung thuc s hu nhiu ngi thỡ cỏc ng s hu cựng cú trỏch nhim ng
ký
Nh chung cú nhiu ch s hu thỡ tng ch s hu cú trỏch nhim ng ký phn
din tớch nh thuc quyn s hu ca mỡnh v ng ký s dng chung phn din tớch nh
, t dựng chung cho cỏc h
Trong trng hp nh chung cha xỏc nh rừ ch s hu hoc thuc din vng ch
thỡ ngi qun lý hp phỏp cú trỏch nhim ng ký. Nu khụng cú ngi qun lý hp phỏp
thỡ ngi ang s dng cú trỏch nhim ng ký
c/ S dng nh chung c:
Nh chung c l mt loi ti sn c bit thuc s hu chung theo phn nờn vic s
dng loi ti sn ny cng tuõn theo nhng nguyờn tc ca vic s dng ti sn chung theo
phn . Theo quy ch qun lý v s dng nh chung ti ụ th v B lut dõn s thỡ vic
s dng nh chung phi tuõn theo cỏc nguyờn tc sau
Ngi sng trong nh chung , dự l ch s hu hay thuờ ca ch s hu khỏc
c s dng phn din tớch riờng ( phn din tớch riờng l cn h khộp kớn hoc phũng
trong nh chung) v c cựng s dng din tớch t v h thng cụng trỡnh k thut
dựng chung cho cỏc h (din tớch dựng chung cho cỏc h gm: mỏi bng, sõn thng, hnh
lang li i, cu thang, khu bp, khu v sinh trong nh v kho, nh tm nh ph, nh v sinh
trong khuôn viờn nh, cỏc cụng trỡnh phc v nhu cu v khuõn viờn nu cú, phự hp vi
quy hoch c duyt, h thng cụng trỡnh k thut dựng chung cho cỏc h bao gm: h
- 6 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
thng cp nc, thoỏt nc ma, nc thi, b pht, cp in sinh hot, in thoi, truyn
thanh, thu lụi, cu ho, thang mỏy )
Mi ngi trong nh chung cú trỏch nhim gi gỡn, bo qun tt nh v nhng phn
s dng chung, thc hin tt cỏc quy nh v v sinh ụ th, phũng chỏy cha chỏy, trt t
an ninh, xó hi ngn chn kp thi cỏc hnh vi phỏ hoi cỏc cụng trỡnh thuc nh chung.
Thc hin cỏc quy nh v v sinh chung, trt t an ninh v bo v mụi trng.
Nghiờm cm cỏc hnh vi sau:
1/ Khụng tu tiờn lm nhng vic nh hng ti an ton ca ngụi nh nh: c tng
chu lc, thỏo d kt cu chu lc, o h sõu cnh múng nh, xõy tng ngn lờn mt kt
cu sn tng nh, cht quỏ ti lờn kt cu chu lc.
2/ Khụng tu tin thay i c cu quy hoch cn h, phũng trong ngụi nh nh: phỏ
b lụ-ga, m rng in tớch cn h, phỏ b khu ph, ni thụng khụng gian gia cỏc cn h,
thay i h xớ, bn tm, bể nc
3/ Khụng gõy ting n, nc thi,rỏc t tng trờn xung, gừ p nh hng ti cỏc
h sng lõn cn, sa cha khu ph, h thng cp thoỏt nc gõy thm dt xung cn h
tng di
4/ Khụng chim dng din tớch nh v t dựng chung cho cỏc h dựng riờng cho
gia ỡnh mỡnh.
5/ Khụng xõy dng cụng trỡnh trờn nh chung hoc trờn t dựng chung khi cha cú
giy phộp xõy dng.
Din tớch dựng chung ó c cỏc h t thu xp, phõn nh ranh gii cho tng h,
khụng cú tranh chp thỡ s dng theo hin trng.
Li i chung ó c n nh trong mt hoc nhiu bin s nh, dự i xa, phớa trc
hay i ra phớa sau, thỡ cỏc bờn s dng hoc s hu nh u phi tụn trng v duy trỡ vic
i li ú. Nghiờm cm cỏc hnh vi t ng m hoc ln li i chung.
d/ Bo dng sa cha:
Theo phỏp lut hin hnh thỡ vic bo dng, sa cha c quy nh nh sau:
- 7 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
Nh chung thỡ phi c bo dng, sa cha theo ỳng nh k trong h s qun lý
k thut ó c quy nh cho tng cp, hng nh , b phn nh (H s qun lý k
thut c lp cho ngụi nh v do ch s hu gi. i vi nh chung c cú nhiu ch s
hu thỡ h s qun lý k thut do mt ch s hu c u quyn gi).
Ch s hu nh chung c cú trỏch nhim bo dng, sa cha nh thuc s hu ca
mỡnh.
1. i vi nh chung c nhiu ch s hu thỡ tng ch s hu phi chu trỏch nhim
bo dng, sa cha phn din tớch thuc s hu ca mỡnh v cựng vi cỏc ch s hu
khỏc bo dng, sa cha cỏc phn s dng chung. Chi phớ bo dng, sa cha cỏc phn
s dng chung c phõn b theo t l din tớch riờng ca tng ch s hu.
2. Ton b chi phớ sa cha, bo dng do ch s hu m nhn. Trong trng hp ch
s hu khụng tin hnh sa cha thỡ bờn thuờ cú thể sa cha theo quy nh ca phỏp lut.
Cỏc h hng do ngi s dng gõy ra thỡ ngi s dng phi t sa cha. Cỏc h hng
do nhiu h cựng s dng gõy ra, thỡ cỏc h ú cựng chia phớ tn sa cha.
Vic ci to, lm tng thờm din tớch nh chung c nhiu ch s hu tho thun bng
vn bn v phi cú giy phộp ca c quan cú thẩm quyn.
Ngi s dng nu khụng phi l ch s hu thỡ khụng c ci to lm tng thờm din
tớch di bt k hỡnh thc no, tr trng hp c cỏc ch s hu tho thun bng vn
bn v c c quan cú thm quyn cp giy phộp.
3.2/ Qun lý:
Hin nay mụ hỡnh v qun lý nh chung c c quy nh ti Quy ch qun lý v s
dng nh chung. Theo quy nh ny, thỡ mụ hỡnh qun lý nh chung c c t chc
theo phng thc t qun kt hp vi hot ng qun lý nh nc v nh t. Tc l cỏc
h trong nh chung c cú th bu ra Ban t qun, hoc tổ trng nh tổ chc cụng
vic qun lý chung mang tớnh cht ni b gm:
1. Xõy dng ni quy nh chung, thụng qua hi ngh cỏc h v ụn c, kim tra
mi ngi thc hin ni quy ú.
- 8 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
2. Thu cỏc khon tin cỏc h phi np nh: tin nc sinh hot, tin thu gom rỏc,
tin gúp qu bo tr an ninh, qu chng bóo lt, thiờn tai
3. i vi cỏc h thuờ nh ca ch s hu khỏc, Ban t qun cú th ng ra thu
tin thuờ nh ca cỏc h theo u thỏc ca ch s hu v c nhn thự lao do ch s hu
tr.
4. T chc sa cha nhng h hng do cỏc h cựng gõy ra, v phõn b chi phớ
gia cỏc h ú.
5. T chc bo dng, s cha phn din tớch v h thng cụng trỡnh k thut
dựng chung cho cỏc h v phõn b chi phớ gia cỏc ch s hu nh chung ú
6. Ho gii tranh chp gia cỏc h v qun lý, s dng nh chung nu cú v t
chc hp ể cỏc h phờ bỡnh, kim im nhng cỏ nhõn c tỡnh vi phm Quy ch nh
chung
7. Thay mt cỏc h phn ỏnh vi c quan qun lý nh t, vi chớnh quyn cỏc
kin ngh, nguyn vng cú liên quan n vic s dng, qun lý nh chung.
- 9 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
CHNG II: Thc trng
1/ Tỡnh hỡnh phỏt trin chung c cỏc ụ th ti H Ni:
Trong nhng nm gn õy, cựng vi quỏ trỡnh ụ th hoỏ din ra mnh m v rng khp
trong c nc, vic phỏt trin nh chung c cao tng ang l mi quan tõm hang u ca
cỏc nh hoch nh chớnh sỏch. Do vy, nh chung c cao tng cỏc ụ th ln ang c
xõy dng vi quy mụ ln, tc phỏt trin nhanh. V th ụ H Ni cng khụng nm
ngoi xu th ú.
Theo s liu thng kờ H Ni ca S a Chớnh H Ni nm 2002, nh chung c
cao tng (4-6 tng ) gm 434 nh 24 khu tõp th, din tớch sn xõy dng l: 920.195m
2
;
27.573 hp ng thuờ nh; 137.163 ngi.
Cũn theo thng kờ ca S Quy hoch Kin trỳc, hin nay thnh ph H Ni ó cú gn
200 cụng trỡnh cao t 9 tng tr lờn, cha k s chung c 5-6 tng c xõy dng mi, ch
yu phc v cụng tỏc tỏi nh c, gii phúng mt bng. Trong ú, cựng vi nhng thnh
cụng ca c nc trong cụng tỏc xõy dng v qun lý nh chung c cao tng, u quớ I-
2004 Tng cụng ty u t Phỏt trin nh v ụ th ó a vo vn hnh 20 khi nh chung
c cao tng vi tng s 1.764 cn h, c th nh sau:
Tờn nh
S cn
h
S nh
xe
S tng Din tớch
kit ( )
2
m
S thang
mỏy
ang qun lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Phỏp Võn-T Hip 462 10 57 1.636 12
- 10 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
NO3
110 1 12 288 2
NO4
64 1 9 232 2
NO5
64 1 9 232 2
NO6
80 1 9 212 2
NO7
64 2 9 306 2
NO8
80 2 9 364 2
II. XI-bỏn o Linh m 244 6 39 361 6
OCT2 - n 1
66 2 12 95 2
OCT2 - n 2
112 2 15 171 2
OCT2 - n 3
66 2 12 95 2
III. M ỡnh II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - n 1
88 1 12 168 2
CT1A - n 2
126 1 15 434 2
CT2A
88 1 12 902 2
CT2B
84 1 15 141 2
CT3A
72 1 9 459 2
CT4
88 1 12 535 2
CT5 - n 1
99 1 12 601 2
CT5 - n 2
99 1 12 601 2
CT5 - n 3
140 1 15 420 2
CT5 - n 4
84 1 15 164 2
Ngun: Phũng KHTH - Xớ nghip qun lý nh cao tng
Nh vy, trong thi gian qua thnh ph H Ni ó phỏt trin c nhiu nh chung c
cao tng, gii quyt ch cho mi b phn dõn c ca thnh ph vi cht lng v tin
nghi ngy cng tin b hn.
Vi nhu cu phỏt trin xó hi ngy cng cao, chung c trong ụ th hin i khụng ch
tho món nhu cu thun tuý m cũn phi ỏp ng ng thi nhiu nhu cu khỏc nhm
nõng cao khụng ngng cht lng mụi trng c chỳ, nh qun tr, an ninh ca cng ng
dõn c trong mt chung c, nhu cu sinh hot, vn hoỏ, giao tip cng ng, v khụng gian
giao thụng (k c giao thong tnh ), kho tng v tin nghi k thut khỏc. ú chớnh l khụng
gian cụng cng trong chung c. Vic t chc cỏc khụng gian cú chc nng cụng cng nh
vy ũi hi phi cú nhng nghiờn cu nht nh sao cho va m bo tớnh khoa hc va
m bo cỏc tiờu chun quy phm, quy chun xõy dng, cng nh va phự hp vi xu th
- 11 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
phỏt trin chung, va phự hp vi tp quỏn dõn tc v cỏc yu t t nhiờn khỏc cú tớnh cht
c thự ca Vit Nam.
Mt to nh chung c cao tng hin i, v mt lý thuyt phi m bo khụng gian khộp
kớn khụng ch trong tng cn h c lp m cũn ũi hi s hon chnh ca ton b to nh.
Cuc sng ca c dõn trong to nh ngoi thi gian hot ng xó hi, gn nh gn lin vi
cn h v cỏc khụng gian cú chc nng cụng cng nh: giao thụng tnh, kho tng, h thng
ca hng, cụng trỡnh th thao, vn hoỏ, gii trớ cụng cng S hon chnh ca khụng gian
chung ca to nh phi m bo hp lý, d s dng song cng ũi hi m bo an ton, an
ninh cho c dõn v cỏc ti sn ca h.
Thc trng nh chung c cao tng trc kia ti Vit Nam ch yu gii quyt cỏc nhu
cu cp thit v din tớch , do vy cỏc cụng trỡnh ph tr, khụng gian cụng cng gn lin
vi tng ngụi nh, tng khu khụng c quan tõm ỳng mc. Ti mt s chung c ó
xõy dng ti H Ni trong cỏc thp niờn 60-80 ca th k trc, ni xe p, xe mỏy
u c cỏc nh thit k gn lin vi tng cn h ti khụng gian tin phũng. Do s phỏt
trin i lờn ca xó hi, phng tin giao thong cỏ nhõn ngy cng nhiu, ngi ta khụng
th a ht xe p, xe mỏy lờn cỏc cn h nh trc na, v cỏc din tớch trụng gi xe
cụng cng ó hỡnh thnh. Vic t chc dch v ny hon ton l t phỏt do nhu cu ca
cuc sng nờn mt s gia ỡnh phi hy sinh din tớch sinh hot ca mỡnh lm ni trụng
gi xe. Cỏc khụng gian ny khụng thun li v s dng, khụng m bo v an ton, v
phũng chỏy, cha chỏy, an ninh Nhu cu v s phỏt trin xó hi ngy cng tng, cỏc
phng tin giao thụng cỏ nhõn khụng ch cũn l nhng chic xe p, xe mỏy m l xe ụ
tụ nh vy ũi hi phi cú thờm din tớch cho loi phng tin giao thụng ny; tt nht
l lin k hoc nm trong cỏc nh chung c cao tng.
Giao thụng bờn trong nh chung c cao tng trc õy thng l giao thụng m theo
dng hnh lang bờn, hoc m trc tip ra cu thang chớnh, to s thụng thoỏng v ly
ỏnh sỏng. vic t chc nh vy gõy nhiu bt tin trong s dng, hoc b trớ c rt ớt cn
h trong mt tng. Chung c cao tng hin i ngy cng vn cao l xu hng tt yu.
Din tớch cỏc cn h cng ln lờn ti thiu l 40-50m
2
sn, mc cao cú th lờn ti 120-
150m
2
sn hoc hn na. Do s phỏt trin ca cụng ngh thi cụng, t chc mt bng in
hỡnh ngy cng ln, do vy giao thụng cng phi tng xng, s lng thang mỏy thang
- 12 -
Một số vấn đề quản lý nh chung c ở H Nội trong giai đoạn hiện nay
b (chng v thoỏt him). T chc khụng gian giao thụng ny khụng th tip xỳc ton b
vi thiờn nhiờn nờn vn thụng thoỏng, ly ỏnh sang phự hp vi c thự khớ hu Vit
Nam cng l mt yu t quan trng cn s quan tõm nghiờn cu ỳng mc.
Vic tõn dng chiu sõu ca múng xõy dng cỏc tng ngm phc v nhu cu giao
thụng tnh, kho tng cựng cỏc h thng k thut khỏc ca to nh ũi hi phi c tớnh
toỏn, t chc hp lý.
H thng thu rỏc cho cỏc cn h l khụng th thiu. Ngi cú th s dng giao thụng
ngang trong tng tng ể a rỏc ti ni tp trung v thụng qua h thng ng k thut
theo phng thc ng tp trung ti v trớ thớch hp v c chuyển i bng cỏc
phng tin m bo v sinh mụi trng ụ th.
Nhu cu cuc sng ca con ngi ngy cng tng. Sau thi gian lm vic, ngoi cỏc
nhu cu ngh ngi ti ch trong cn h ca mỡnh, cũn cú cỏc nhu cu giao tip, sinh hot
vn hoỏ, th thoa th gión Vi s h dõn c ụng ỳc ca mt to nh chung c cao tng
hin i, xõy dng cỏc cụng trỡnh thể thao, gii trớ kinh doanh l mt gii phỏp cú tớnh
kh thi cao. Ti õy, ngoi vic tho món cỏc nhu cu thể thao, gii trớ, cỏc c dõn trong
mt to nh cũn cú iu kin gp g thõn mt trong tỡnh xúm ging thõn thit vn l truyn
thng tt p ca dõn tc Vit Nam.
Nh vy, vic nghiờn cu cỏc loi hỡnh khụng gian cú chc nng cụng cng gn lin vi
chung c cao tng ti cỏc ụ th ln l mt nh hng cn thit. ng thi phi cú th
ch,b mỏy v phng thc vn hnh phự hp.
Tuy nhiờn, hin nay cỏc khu nh chung c cao tng mi ch c ch trong phỏt triển
theo hỡnh thc s lng cung cp chỗ cho ngi dõn, m cũn coi nh cụng tỏc qun
lý, thm chớ cú ni b buụng lng, quy ch qun lý, s dng nh chung c cao tng cha
c nghiờm cu, ban hnh phự hp vi thc t. Vỡ vy, vic ngi dõn trong quỏ trỡnh s
dng tu tin khụng chp hnh quy nh ca nh nc v qun lý s dng nh chung c
ó din ra khỏ ph bin hin nay ti cỏc khu nh chung c cao tng: b mt ụ th, cnh
quan khu vc b xu i, tui th cụng trỡnh gim, nhng vn mang tớnh xó hi ngy
cng phỏt sinh gay gt gia cỏc c dõn sng trong nh chung c cao tng, nhiu mõu thun
kộo di khụng gii quyt dt im.
- 13 -
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét